売買契約書を交わすときに注意する点

売買契約書を交わすときに注意する点は以下です。

  1. 実印を用意しましょう。
  2. 捨印は絶対押さないようにしましょう。
  3. 印鑑証明を添付しましょう。
  4. 印紙代金は折半にしましょう。
  5. 数字には漢数字を使用しましょう。

1.実印を用意しましょう。
印鑑登録された印鑑を実印といい、それ以外を認印といいます。認印は簡単に入手できるため、契約書を改ざんされる恐れがあります。

2.捨印は絶対押さないようにしましょう。
むやみに、捨印を押すと悪用される恐れがあります。訂正印として使う場合は、実際に訂正を確認してから押しましょう。

3.印鑑証明を添付しましょう。
双方が契約者本人であることの証明として、印鑑証明を添付します。相手方にも要求しましょう。

4.印紙代金は折半にしましょう
売買契約書には売買代金に応じた印紙を貼らなくてはいけませんが、印紙代は通常、売主と買主で折半にします。買主側の負担だと言われたら、折半にするよう要求しましょう。

5.数字には漢数字を使用しましょう。
本来は算用数字(1,2,3)でも、漢数字(一、二、三)でも構わないのですが、壱、弐、参、といった難しい漢数字を使うことで、改ざんを防ぐことができます。

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特約について

契約書には特約も記載されています。特約とは、特別に約束された事柄のことです。特に以下のことに注意しましょう。

  1. 手付金についての取り決め
  2. 中間金(内金)についての取り決め
  3. 解除に関する定め
  4. 違約金に関する定め
  5. 危険負担
  6. 瑕疵担保責任
  7. 公租公課の負担
  8. 隣地との境界線の設定について

1.手付金についての取り決め
手付金とは、その物件を他の人に取られないように、払うお金のことです。解約したい場合は、手付金は放棄しなければなりません。逆に売主側の事情で解約する場合は、手付金の倍額を買主に払います。手付金は、売買代金に含まれるのが普通です。

2.中間金(内金)についての取り決め
不動産は高額なので、一般的に分割して支払うことが多いですが、中間金とは、分割して支払うお金のうち、最終支払い金(残金)以外のお金のことです。契約解除の場合は、中間金は返金されます。

3.解除に関する定め
契約が解除される場合についての取り決めが記載されます。売主が不動産の引渡しや移転登記の義務を果たさなかった場合、もしくは買主が売買代金の支払い義務を果たさなかった場合、契約が解除されます。

4.違約金に関する定め
契約が履行できなかった場合の違約金についての取り決めが記載されます。違約金の額については、売主と買主の相談によって決定されます。売主が不動産業者の場合は、違約金、手付金は売買代金の2割以内とされています。

5.危険負担
売買契約が成立してから、物件引渡しまでの間に、売主の責任ではない何らかの理由で、物件が滅失した場合についての取り決めです。例えば、第三者の放火により、物件が消失した場合、誰が責任(危険)を負うか、という問題のことです。これを危険負担といいます。買主側に危険負担がある場合は、売主に代金を支払わなくてはなりません。売主側に危険負担があるのであれば、買主に代金の請求はできません。原則的に買主に危険負担があるので、これを排除するには、特約を設ける必要があります。

6.瑕疵担保責任
瑕疵とは、キズや欠陥のことです。例えば、物件購入後、外見上は分からなかったシロアリの害が発見されて、実際には住める状態ではなかったとします。このような場合に、売主と買主、どちらが瑕疵担保責任を負い、どのように解決するのか、について記載されています。

7.公租公課の負担
公租とは、固定資産税などの税金のことです。公課とは、税金以外で公的に負せられるお金のことです。公租公課の負担とは、売主と買主のどちらがいくら負担するのか、について記載されたものです。

8.隣地との境界線の設定について
売主と隣地の所有者の間で、相談の上、境界線を決定します。その証拠となる書類が買主に渡されます。

売買代金が記載されない売渡証書を交わすこともあります。

売買契約書には、売買代金が記載されます。そのため不動産を転売するときに、購入金額と販売金額の差額が分かってしまい不都合がある場合があります。そうした場合は、売買代金を記載しない売渡証書で契約を結びます。売渡証書は売買代金は記載されていませんが、契約書と同じ効力を持ち、権利証を作成することもできます。売渡証書には、次の事柄が記載されています。

  1. 当事者の表示
  2. 売買される不動産の表示
  3. 登記事項のすべて
  4. 契約成立日

当事者の表示には、売主と買主が誰であるかが記載されます。

売買される不動産の表示には、土地の場合は、所在、地番、地積。建物の場合は、所在、家屋番号、建物の種類、構造、床面積などが記載されます。

登記事項のすべてには、抵当権など所有権以外の権利についても記載されます。

契約成立日には、売買契約が成立した日が記載されます。

なお、売渡証書には売買代金は記載されず、別紙に記載されます。

契約の履行

契約の履行とは、契約の義務を果たすことです。売買契約では、売主側は不動産の引渡しをして、登記を移転すること、買主側は代金の支払いをすることが契約の履行になります。両者がそれぞれの義務を同時に果たすことが原則になっています。

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