マンション購入では、特有の重要事項説明があります。

基本的には一戸建てと同じですが、集合住宅という性質上、以下のマンション特有の説明もなされます。

1. 敷地の権利関係
マンションの敷地や隣接する駐車場など敷地についての権利関係が、所有権と借地権のどちらに設定されるか、という説明です。借地権の場合、借地料の支払い方法についても説明されます。

2.共用部分の規約
マンションの共用部分について、そのマンション独自の規約や、修繕積立金について説明されます。

3.専用使用権
駐車場やバルコニーなど、マンションの一部に特定の人に使用権がある場合は、それについて説明されます。

4.管理費用
マンションの所有者が負担する管理費用の額について説明されます。

5.管理の委託に関する事項
管理を管理会社に委託する場合、委託先の業者名・住所、また一部委託か完全委託かについて説明されます。

6.専有部分の利用制限
ペット制限など、マンションの利用における制限について説明されます。

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マンション特有の事項(売買契約時)

マンションの売買契約は、基本的には土地建物と同じですが、マンション特有の事項もあります。マンション特有のものとしては、敷地の権利関係、共有持分の計算方法、専有部分の用途制限、管理費用、管理の委託、引渡し前の買主による設計変更禁止などです。土地建物の契約と同様、危険負担、瑕疵担保責任、公租公課、手付金や違約金などについては十分確認しましょう。

専有部分の面積の記載について

図面やパンフレットにある専有部分の面積の記載と、登記簿や契約書にある面積の記載は異なっていることに注意しましょう。

図面やパンフレットにある専有部分の面積の記載は壁の中心からの寸法で計算した壁芯計算であり、登記簿や契約書にある面積の記載は、壁の内側の寸法で計算した内矩計算です。実際の面積は、図面やパンフレットの専有面積より小さくなります。

マンションの登記と一戸立て建築物の登記の違い

通常の一戸建てでは、一不動産一登記簿の原則に従い、一つの建物に対し一つの登記簿が設けられます。しかし、マンションに関しては、まずマンションがどこに建っているかを示す表示登記があり、次に各住宅について通常の建物と同じ登記簿を設けます。

通常の一戸建ての場合は、表示登記と保存登記の名義は一致していますが、マンションの場合は、新築されたとき分譲する不動産業者などが一括して表示登記を行うため、不動産業者の名義になっています。マンションを購入すると、購入者の名義で登記を行います。このように未登記の新築マンションに初めて行う登記を所有権保存登記といいます。

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