旧借地法と借地借家法について

旧借地法では、借り手側の保護に重点が置かれていました。特に正当事由制度によって過度に借り手が守られていたため、一度貸したら二度と戻らないという意識が生まれ、土地を貸したがらない地主が増加しました。それでは、土地活用が進まないという議論が活発化し、平成3(1991)年に借地法・借家法が廃止となり、定期借地権制度が盛り込まれた新借地借家法が施行されました。

旧借地法

  1. 借地権の最低期間は20年
  2. 契約は原則的に更新できる。
  3. 貸主が更新を拒絶するには正当な理由が必要
  4. 正当な理由をもって更新の拒絶をしても借主が継続使用していれば、更新したものとして扱われる

借地借家法

  1. 定期借地法が制定され認められる
  2. 契約期間満了後、契約を更新することはできない
  3. 特約を定めなければ建物買取請求権は認められない

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定期借地権

定期借地権とは、契約期限が来た時に契約の更新がなく、建物を取り壊して更地にして返還する必要がある借地権です。契約期間の延長がなく、立退料の請求もできません。定期借地権には契約期間が50年以上の「一般定期借地権」同30年以上で、建物付で土地を返還できる条件の付いた「建物譲渡特約付き借地権」同10年以上20年以下の「事業用借地権」の3種類があります。

1.一般定期借地権
長期型の定期借地権で最低50年の借地期間が保証されています。ただし、更新による期間の延長はありません。また、存続期間中に建物が滅失し、再築された場合も、期間の延長は認められません。期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求する建物買取請求権も認められていません。

2.事業用借地権
短期型の定期借地権で存続期間が10年以上20年以下と定められた定期借地権です。更新による期間の延長はありません。期間満了時に借地人が建物の買取を地主に請求する建物買取請求権も認められていません。借地期間が終了したら、借主は更地にして貸主に返還しなければなりません。また、「事業用借地権」を設定する際には、必ず公正証書によって契約をする必要があります。

3.建物譲渡特約付き借地権
買取型の定期借地権で、存続期間は少なくとも30年以上と定められています。設定から30年以上を経過した日に、借地上の建物を地主に相当の対価で譲渡する特約がついています。譲渡されることで、借地権は消滅します。

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