報酬額の制限とは?

宅地建物取引業者による媒介または代理によって、宅地建物の売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者から所定の報酬を受け取ることができます。

報酬の額は、媒介契約または代理契約に基づき、依頼者と宅地建物取引業者の間で約定されるものです。
またこの報酬の額の上限は、宅地建物取引業法により国土交通大臣の告示に従います。宅地建物取引業者はその告示の規定を超えて、報酬を受けてはなりません。

このような宅地建物取引業法の規定を受けて、報酬額の制限が告示されています。概要としては以下のとおりです。

1)報酬が発生する場合
宅地建物取引業者の媒介または代理により、売買・交換・貸借が成立した場合に、宅地建物取引業者は依頼者に報酬を請求することができる(法第46条第1項)。
しかし、宅地建物取引業者自らが売り主または貸し主として売買・交換・貸借が成立した場合には、その売り主または貸し主である宅地建物取引業者は取引当事者の立場にあるので、買い主または借り主に報酬を請求することはできない。
またこの報酬は成功報酬と解釈されており、原則として売買・交換・貸借が媒介または代理により成立した場合にのみ報酬請求権が発生するとされている(標準媒介契約約款の規定等による)。

2)売買の媒介における報酬額の上限
売買の媒介の場合に、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることができる報酬額の上限は、報酬に係る消費税相当額を含めた総額で、次のとおりである(報酬告示第二)。

ア:売買に係る代金の価額(ただし建物に係る消費税額を除外する)のうち200万円以下の部分について…5.25%
イ:200万円を超え400万円以下の部分について…4.2%
ウ:400万円を超える部分について…3.15%

例えば、売買に係る代金の価額(建物に係る消費税額を除外)が1,000万円の場合には、200万円の5.25%、200万円の4.2%、600万円の3.15%で、10.5万円・8.4万円・18.9万円の合計として37万8,000円が依頼者の一方から受ける報酬額の上限となる(ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含む)。

3)交換の媒介における報酬額の上限
交換の媒介の場合には、交換する宅地建物の価額に差があるときは、いずれか高い方を「交換に係る宅地建物の価額(ただし建物に係る消費税額を除外する)」とする(報酬告示第二)。
例えば、A社がX氏と媒介契約を結んでX氏所有の800万円(消費税額を除外後)の宅地建物を媒介し、B社がY氏と媒介契約を結んでY氏所有の1,000万円(消費税額を除外後)の宅地建物を媒介して交換が成立したとすれば、A社の報酬額の上限は800万円でなく、1,000万円をもとに計算する。従ってA社の報酬額の上限は37万8,000円である(ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含む)。

4)貸借の媒介の場合
宅地または建物の貸借の媒介において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬の上限は原則として借賃(ただし借賃に係る消費税額を除外する)の1月分の0.525倍である。ただしこの額には報酬に係る消費税相当額を含んでいる(報酬告示第四)。
また、宅地建物取引業者が当該依頼者の承諾を得ているときは、最高で借賃の1月分の1.05倍を依頼者の一方から受けることができる。

なお、宅地または非居住用の建物(店舗・事務所など)の賃貸借において、権利金が授受されるときは、その権利金の額を上記2)の「売買に係る代金の額」とみなして、売買の媒介の場合と同様に報酬額の上限を算出することが可能である(報酬告示第六)。

5)代理の場合
売買・交換・貸借の代理において、宅地建物取引業者が依頼者の一方から受けることのできる報酬額の上限は、上記2)・3)・4)の2倍となる(報酬告示第三・第五)。

6)複数の宅地建物取引業者の関与
複数の宅地建物取引業者が関与する場合には、それらの業者の受ける報酬額の合計は、上記2)・3)・4)の2倍を超えることはできない。

7)特別の依頼に係る広告費用
依頼者が特別に依頼した広告の料金に相当する額は、上記の1)から6)のほかに、宅地建物取引業者が依頼者から受けることができる(報酬告示第七)。

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