瑕疵担保責任とは?

購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥、瑕疵が後で分かった場合に、買主は売主や施工会社の損害賠償等の責任を追及することができます。売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求できます。
このように売り主が買い主に対して負うべき損害賠償等の責任を「瑕疵担保責任」といい、民法第570条で定められています。

例えば、中古住宅の売買で、売買契約後に中古住宅が雨漏りすることが分かり、その原因が売買契約当時にすでに存在した屋根の欠陥であるならば、売り主は買い主に対して「瑕疵担保責任」を負うことになります。

売り主が負うべき「瑕疵担保責任」の具体的な内容は次のとおりです。

a)買い主は売り主に損害賠償を請求することができる(民法第570条)。
b)瑕疵の程度が、売買契約の目的を達成できないほどに重大であるときは、買い主は売買契約を解除できる(民法第570条)。
c)瑕疵担保責任を追及できる期間は、民法上には特に定めがない。例えば契約書において「中古住宅を買主に引き渡した日から1年間だけ売り主は瑕疵担保責任を負う」と定めることも民法上は可能である。
d)損害賠償請求や契約解除ができる期間は「買い主が瑕疵の存在を知った時から1年以内」に制限されている(これを「権利行使期間」という)。
特定物の売買契約において、その特定物に「隠れたる瑕疵」があったとき、売り主が負うべき責任を「瑕疵担保責任」という(民法第570条)。

この瑕疵担保責任の規定により、買い主は瑕疵の存在を知った時から1年以内に限り、売り主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができます(民法第570条)。

なお新築住宅の売買契約である場合は、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)により買主保護が強化されています。このため、新築住宅の売買契約に関しては、宅地建物取引業法よりも、品確法のほうが優先されます。これにより、請負契約では引き渡し後、5年間(マンションなどは10年間)は施工会社に修繕・補修の請求ができます。これまでは、この期間を特約で短縮していることも多くありましたが、品確法で長期保証が義務づけられました。

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